调控楼价和解决保障性住房问题一直以来都是党中央和国务院高度关注的民生问题之一，也是今年全国和各省市两会的焦点问题之一。近期，国家和各省市也先后出台了众多的压抑高楼价措施，相当规模的限价房、经适房和平租房纷纷建成，房地产市场正发生悄悄的变化。由于房价和解决中低收入人群住房问题是一个受众多因素影响和制约的复杂难题，导致至今仍未能得到有效解决，在一定程度上影响着我国经济社会发展和经济发展方式转变。

　　一、创建中国特色社会主义住房保障制度模式的意义

　　建国60年来，前20-30年在计划经济模式下，政府给城镇职工提供了低水平的平价租住房，未婚年青人多半住在多人共住一房的集体宿舍中，有条件的部门或单位给已婚双职工配上10多平方米左右的单间租住房，是典型的窝居，但基本上解决了“住有所居”。改革开放之初，我国实行社会主义市场经济体制后，经济社会发展成就显着，可供租住的面积逐步增加，开始改善了人们的居住条件。同时，商品性住房大量出现，满足了先富者及部分高收入人群的住房需求。1998年，国发3号文终结了政府为了照顾和解决这些为共和国建设贡献多年的“无房者”职工购房而实行“福利分房”的房改政策。此后把房地产完全推向市场化、产业化、商品化，并实行货币分房政策，突显房产的商品属性。由于房地产业的发展带动了50个部门近200种上游产业的发展，使之成了国民经济的重要支柱产业之一。但房屋（房地产）更是保障广大人民群众生活的必需品，具有公共产品属性功能。我国土地资源稀缺，人口众多，特别是城镇化快速发展导致城镇人口激增，中低收入人群对保障性住房需要也迅速增加。使我国房地产业产生巨大的供需矛盾，而供需是决定房价的重要因素之一。肩负着保增长和保民生两大重任的房地产业是在政府、开发商及需房者人群间的博弈中发展的。总结和理顺我国多年来经历过的关于调控房价和解决保障性住房问题的热论与实践的经验和教训，也印证了这点。参考实行资本主义制度的新加坡由政府主导的租屋（公房）住房保障政策，成功解决了80%以上人群的住房问题。我国香港特区政府的居屋与公屋（租住）住房保障政策也解决了近50%以上人群的住房问题，它们的商品房市场房价也常处较为平稳的变化之中。其可借鉴的经验是把房地产市场严格分成两个市场体系。政府的职能是把商品房市场在可调控房价条件下使之完全市场化、产业化与商品化，以满足高收入和富裕人群的住房和作为投资工具的需求。同时，政府也应主导建立和完善可解决70—80%中低收入人群住房问题的保障性住房市场。

　　我国是社会主义国家，实行中国特色社会主义市场经济制度，用社会主义市场经济理论和社会主义核心价值观解决房价调控与解决中低收入人群的住房保障问题是顺理成章的政策取向，必要性与可行性具全，既可突显社会主义制度的优越性，也可在实践中丰富社会主义市场经济理论内涵。用制度保证中央住房政策的落实，是中国共产党执政为民的具体表现之一。

　　二、中国特色社会主义住房保障制度模式

　　商品房市场体系按完全市场经济模式操作运行，政府建立一套科学的包括法制、土地、财税、银行信贷、税收等措施对房价作出适时调控。保障性住房市场体系由政府主导，构建解决近70—80%人群的住房保障问题，这也是稳定和调节房价的最有效的治本措施。两个市场的良性发展，是提升GDP和拉动内需的重要方法之一。虽然我国政府已相继从供地政策、财政、信贷、金融、税收等方面出台了众多的调控房价政策，全国各地也相继建造了大量的限价房、经适房、平租房。但这些非制度化、机制化治标措施仍难以解房地产市场长期存在的乱象和中低收入人群住房保障问题。为了寻找解决我国调控房价和解决中低收入人群住房保障问题的治本措施，建议政府把房地产市场明确区分为两个市场，并加强对调控房价和保障住房问题的战略研究，创建中国特色社会主义住房保障制度模式。

　　(一)加强领导，狠抓落实

　　解决住房保障问题是一项复杂的系统工程，需众多部门的合作协调。由住房和城乡建设部的主管住房保障部门牵头，联合国土资源、税务、财政、银行等相关职能部门中负责与房地产业相关的机构组成，负责按中央调控房价与解决住房保障的战略部署，以科学发展观为指导，经充分调研，总结和理顺我国多年来的调控房价与解决保障住房问题的现状，参考国外的一些可行的经验，设计制订全国性的具可操作性与可行性的相关政策、法规系统框架。各省市的相应职能部门，负责结合本辖区的经济社会发展规划、产业结构、土地存量、人口数量和结构、人均年收入、人均居住面积等统计值，作出近期、中期、长期的住房动态需求评估，精心设计符合本辖区的具体实施细则，构建本辖区保障性住房的建造、分配、监督管理机制，有规划有步骤地做到“住有所居”或“住者有其屋”的目标。

　　（二）明确保障范围

　　保障性住房包括现行的部分限价房（普通商品房）、经适房、平租房、企事业单位等的公用房（单身公寓或集体宿舍）。政府给予发放保障性住房特别房产证。主要针对辖区户籍的中低收入人群的住房问题，也包括初进入辖区政府机关、事企单位工作并参加住房公积金的青年人，并逐步解决各行业及民企的员工和非户借所地人群。人群中根据不同经济收入和工作年限等因素按规定的申请条件和程序申请相应的住房。

　　（三）确定保障性住房的建筑标准

　　以经济适用、节约土地、符合低碳生活和尽量做到人性化为原则。根据辖区当前和一个时间段（如5-10年）的经济社会发展水平，按人均居住面积、年人均（或年家庭均）收入等统计值，建设按3人户居住面积在40—75平方米、小型单身公寓约15平方米（香港公屋人均面积从10年前的10平方米至现在为12.4平方米）的住房。基本生活设施要完善与适用，可租可售。根据全世界对公务员的通行规则和对特需人才照顾政策，应给予一定的住房保障待遇。因此，要建一些合适的限价房予解决。

　　（四）制定科学的用地规划

　　辖区政府在经济社会发展规划中，应保有合理而分散的保障性住房用地，事企业单位及城中村所有的经规划部门核准可用于保障性住房建设的土地，均可用于建造各类保障性住房。建造保障性住房是以政府为主导的，中央财政应予支持。制订和规范民间非营利公益建房机构、事企业单位龢民营资本参与保障性住房建设的相关政策，有计划多途径逐年增加保障性住房房源，逐步实现“住有所居”或“居者有其屋”目标。

　　（五）制订合理而严格的准入和流转退出机制

　　如青年单身人士租住单身公寓；35岁以上单身人士和结婚青年按设定的经济收入条件在差别化房贷原则下租住或购买保障性住房（新房或同类二手房），购房5年内不得出租或出售，5年后可在保障性住房市场体系内出售或出租，等等。

　　（六）加强宣传教育工作

　　加强对政府的调控房价和保障性住房制度的宣传。引导人们正确认识合理住房消费需求、发达国家人民的从租房到购房的过程和从住有所居到居者有其屋的意义。

　　（七）改革和完善货币分房和住房公积金制度

　　货币分房是终结福利分房后的职工福利政策之一。住房公积金政策本为通过低存低贷互助互利机制帮助中低收入者买得起房而设计的。但由于制度设计中，其缴存对象未能很好涵盖非在职人员龢民营中小企业员工等原因而未发挥其作用。进一步完善这两种措施，使之成为中国特色社会主义住房保障制度体系中的重要组成部分。

　　（八）制订严格的相应法律法规

　　我国香港地区和西方国家对社会保障性住房的套利行为已上升至法律层面进行量刑。保障性住房政策社会功能的彰显，需依仗于严法的护航。我国（或省）急需制订一套严厉的保证保障性住房制度正常运作的法律法规。

　　2010年6月4日

　　（梁镰銮：广东省人民政府参事、华南理工大学教授）