广东省人民政府参事室政法组

　　《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议在2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。《物权法》中的许多规定直接涉及住宅小区的物业管理，而规定又很原则，理解和贯彻都有待在实践中完善。为了进一步规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，省参事室政法组的参事深入到小区，听取业主和物业公司的意见，并到广州市国土资源和房屋管理局进行调研。经过调研，我们提出以下在物业管理中贯彻《物权法》应注意的几个问题：

　　一、 必须尽快按《物权法》的有关规定，制定和修订相应的实施细则，首先要做的就是落实《物权法》关于业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。因为“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

　　住宅小区业主委托物业服务企业管理的只是其共有的部分，共有部分的测量认定在商定物业管理合同，确定物业管理费的标准时都十分重要。

　　广州市房管局按《物权法》第六章的规定，出台了便于“建筑物区分所有权”的建筑物测量规定的征求意见稿，通过对建筑物专有部分、共有部分和公共配套的专有部分的测量认定，明确了小区的物权区分，不再有分摊面积，为老百姓透明买房，为小区物业管理的规范执行建立了良好的物权法律基础。

　　规定的主要内容有：小区配套的车库、学校（包括幼儿园）、会所（包括运动场所）是属于公有还是公共配套的专有。如果是共有，虽然也可以委托经营，但收入应归全体业主所有，按规定补充维修资金。如果是公共配套专有，学校就必须为小区的适龄儿童提供公办义务教育的学位；车库、会所应专为小区居民服务。这些公共配套专有部分不论其经营性或非经营性也同样“不得以放弃权利不履行义务”。例如，在芳村花园住宅小区，配套的市一级学校汾水中学初中部必须对业主的适龄儿童作地段生接受。车库必须首先满足业主需要，由于是经营性的必须按住宅专有面积的2倍缴纳物业管理费。会所也应该区分服务性质收取物业管理费。

　　目前，在《物权法》实施之前，我们认为针对开发商出售车位的情况要区别对待，属小区业主购买自用的，应按专有面积计收物业管理费，租给小区外的酒店使用，应按经营性收取物业管理费。配套专有的车库，其管理工作不属于小区物业管理工作，其人员工资、管理费用不得列入物业管理支出。

　　欠缺的是，这些测量结果应按《物权法》第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，登记在业主的产权证上，但目前仍没有这样做。

　　二、 业主的物业管理自治，是基层民主自治制度的组成部分，它与住宅小区的居民自治制度的关系必须依法理顺。
 
　　《物权法》规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，国务院的《物业管理条例》明确了业主大会及其业主委员会是共有物业管理的自治组织。共有物业管理的自治权与其他社会功能的自治权来源和依据有所不同，它是依物权的共有而产生，但它也是一种居民（当然业主不一定是居民）自治的一个内容。

　　目前，大多数住宅小区是互相没有建立联系的，但也有居委会和物业公司共同占有业主的共有物业，开发利用的收益归他们私分，明显侵犯业主权益。如白云区乐得花园小区就是物业公司与居委会一起把花园的架空层建成临街商铺出租牟利，拒不承认合法成立的业主委员会在房管局指导下进行的选聘和解聘物业服务企业的合法行为，甚至街道根据居民意见将居委会主任（他并不是小区居民）调离，他也不服从。许多业主委员会也由于自治而不同意街道和居委会介入业主委员会的选举和成立。而担任业主委员会工作的同志，又感到基层群众自治的工作，包括共有物业的自治管理，没有小区党组织的支持很难开展。

　　因此，我们建议，应尽快按居民自治制度在小区选举产生居民委员会和业主委员会，选举产生的居民委员会和业主委员会的成员，应该是小区的居民和业主。而目前的居委会应降格为居民委员会的办公室，在居委会的聘任下工作。业主委员会的主任应该竞选居委会的委员，当选后任居委会的副主任。居委会办公室设物业管理员，协助居委会副主任（业主委员会主任）做好共有物业的自治管理工作。居民中的党组织要在居民自治中起模范带头作用。这样一来，共有物业的开发利用收益中的委托开发费用，作为成本可列入居委会的收入。避免了物业服务企业利用服务管理权侵占共有物业的开发收益。同时，也可以把非共有物业的公共事务管理（如小区治安、緑化、清洁等）从物业服务企业的业务中分离出来，促进物业服务的专业化。

　　广州市房管局认为，现行的法律法规对业主委员会的成立规定的较多，对业主委员会换届、运作等规定的较少；对业主委员会权利赋予较多，对业主委员会义务规定较少，对业主委员会监督的规定更是缺乏。为此，他们在制定《广州市物业管理规定》时，对业主委员会不积极履行职责、不组织召开业主大会会议、到期不改选等问题做了规范。在《广州市物业管理规定》中增加了业主委员会的权利内容，明确了业主委员会的义务内容，规定了街道办事处、社区居民委员会等基层组织对业主委员会的监督。还建立了物业管理联席会议制度，以及时化解矛盾，维护小区稳定。

　　广州市房管局还尝试业主委员会法人资格试点工作。由于在申请登记社团法人时，这些非专职业主委员会主任、委员对取得法人资格后业主委员会、委员的权力、义务有顾虑，特别是担心可能承担的法律责任，5个试点小区先后表示放弃试点。

　　三、 要进一步细化《物权法》的一些规定细化《物权法》的有关规定，便于操作。这方面，广州市房管局在制定《广州市物业管理规定》时做了不少探索。如规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”又如规定“建设单位应当按照不少于物业管理区域房屋建筑总面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于五十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，”明确“物业服务用房的所有权依法属于全体业主”。要求“市、县级市国土房管局在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业服务用房面积和房号”。再有，对《物权法》中的共有部分和共用设施设备做了细化：“共有部分是指物业的主题承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、物业外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等。”“共用设施设备是指物业区域内，建设费已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路煤气线路、通信网线、消防设施、避雷设施、緑地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

　　这些细化，对于“屋顶的维修应由谁出费用？”“煤气管道初装费取消后，小区内煤气管道安装费用由谁支付？”“邻里间的上下水管维修的费用”以及“电梯广告收入归业主所有”等问题的解决大有好处。还对破坏承重墙、柱、梁的野蛮装修的制止，提供了依据。很有必要。

　　四、 在《物权法》执行中的难点调查中反映最多的是业主自治的积极性不高，业主大会出席率低，很难达到《物权法》第七十六条规定按照建筑面积和人数两个指标计算，幷且需要同时达到比例，即“双过半”、“两个2/3”。而否决的比例很低，只要有1/5的比例，业主就可以要求召开大会改选业主委员会，但往往事情没有表决，却在成立和换届上耗时费力。

　　其次，对违反《物权法》的行为，没有法律的处罚性强制规定。如车库所有权人不按照《物权法》的规定“首先满足业主的需要”，如何处罚？又如，对于物业服务企业不按照《物权法》的规定，采用种种办法千方百计阻挠和拖延业主委员会的成立，甚至雇凶殴打业主委员会筹委会成员，如何处罚？再如，对于小区居民饲养宠物，尤其是养狗的管理，违规的如何办？这些都有待在《物权法》的实践中不断去完善。

　　

　　调研组成员：

　　领　队：余庆安　广东省人民政府参事室副主任、广东省政协委员

　　组　长：王仲兴　广东省人民政府参事、中山大学教授

　　副组长：毛宇峨　广东省人民政府参事、第十届全国大代表

　　成　员：陈致中　广东省人民政府参事、中山大学教授

　　王则楚　广东省人民政府参事、广东省政协常委

　　汪新生　广东省人民政府参事、中山大学教授

　　王铁强　广东省人民政府参事室参事业务处主任科员

　　执笔人：王则楚

　　

　　（2007年12月19日）